就是说在购房前购房者应该对你选择的物业项目

在购房商品房时,会在签订《商品房买卖合同》之前先签订房屋认购书,这样才能确定双方买卖意向。然而对于第一次购房的人来说,对签订购房认购书的相关流程和手续大都不是很了解,往往会随意签订之后出现纠纷。

买房是场持久战,传统销售旺季已经到来,观望楼市已久的买家蓄势出手,然而,北京楼市金九银十已经来临,各位买家出手切忌失去理智,盲目跟风,购房小知识备齐了,您在出手,可以为您避免很多不必要的麻烦,那今天小编就跟您说一说签认购书和购房合同的注意事项。

按目前新建房屋的交易习惯,购房者看中某套房屋后,开发商与购房者都会签订《购房意向书》,以说明双方对购售房屋已达成初步意向。《购房意向书》的内容一般包括房屋的位置、面积、价款,但一般并不涉及房屋的交付时间、违约责任及其它房屋的具体情况等。实践中,《购房意向书》除了上述内容外,一般还有定金内容。正是《购房意向书》中的定金条款,使得并不具有法律效力的意向书,成了购房过程中矛盾的焦点。下面为读者理解方便,把上述购房意向书统称为《认购书》。 要正确处理《认购书》中的定金纠纷,首先应了解《认购书》的性质和《认购书》中约定的定金所担保的内容。从《认购书》签订的背景和内容看,《认购书》并不是购房合同,没有定金条款的《认购书》仅是购售双方交易意向的表述,购房者和开发商之间并不存在权利义务关系。但对房屋交易已达成初步意向的买卖双方而言,为了保证双方能进一步接洽房屋买卖,即购房者保证开发商在签订正式购房合同之前,不将房屋另售他人,开发商保证购房者能再来接洽购房事宜,并不产生法律约束力的《认购书》显然不能实现上述目的。 正是为达到上述目的,达成购房意向的双方约定,由购房者向开发商支付一定的定金,以保证开发商在约定期限内不将房屋另售他人,同时保证购房者在约定期限内与开发商进一步洽谈购房事宜。购房者交纳了定金,认购书的性质就由意向书变成了协议,购房者与开发商之间就有了权利义务,开发商的义务是在约定期限内不得将房屋出售他人,购房者的义务是在约定期限内与开发商进一步接洽购房事宜。否则,购房者将损失定金,开发商将双倍返还定金。从上面分析可以看出,《认购书》是购售双方为进一步接洽购房合同而签订的协议,定金担保的是双方进一步洽谈合同的行为。 了解了认购书的性质和定金担保的内容,处理此类纠纷也就有了依据。 一、如因开发商原因致双方在认购书约定的时间内未能签订《商品房买卖合同》的,例如开发商将约定房屋出售给第三方等,购房者可要求开发商双倍返还定金; 二、如因购房者原因在认购书约定的时间内双方未能签订《商品房买卖合同》的,例如购房者放弃购买约定房屋等,购房者将损失定金; 三、在认购书约定的时间内经购房者与开发商协商,双方对《商品房买卖合同》具体条款无法达成一致的,购房者可要求开发商退还已交纳的定金; 四、如果开发商销售未具备销售条件的房屋,即开发商未取得预售许可证或销售不具备使用条件的现房,购房者可要求开发商退还定金,并要求开发商支付相应的利息损失。 出现定金纠纷双方可协商解决,如协商不成,可按《认购书》中约定的仲裁机构申请仲裁或向法院起诉。 案例一 王先生看中了一套位于某区的房屋,在确认开发商已取得《房屋预售许可证》后,王先生与开发商签订了《房屋认购协议》。协议内容如下: 甲方:王先生 乙方:上海市×××房地产开发有限公司 依据《中华人民共和国合同法》及其它相关法律、法规之规定,甲、乙双方经友好协商,在平等、自愿的原则下达成如下共识,以兹共同遵守: 一、标的 甲方自愿购买乙方开发的×××小区E座12层1206号房屋一套,房屋建筑面积为121平方米。 二、价格 甲、乙双方确认:房屋单价为人民币6500元每平方米,房屋总价款为人民币786500元。 三、权利义务 1、甲方应于本协议签订当日向乙方支付购房定金2万元; 2、甲方需于2003年3月22日前与乙方签订正式《商品房买卖合同》; 3、乙方不得在2003年3月22日前将甲方认购房屋出售他人。 四、责任 甲方未在本协议约定期限内与乙方签订正式《商品房买卖合同》的,甲方已支付的定金不退,同时,乙方有权将甲方认购的房屋出售他人。 五、甲、乙双方签订正式《商品房买卖合同》后,本协议自动失效,定金转为首付款。 六、本协议于乙方收到甲方支付的定金之日起生效。 七、本协议一式两份,甲、乙双方各执一份,具有同等效力。 八、本协议签订于2003年3月7日。 甲方:乙方: 王先生签订协议后,依约向开发商支付了2万元定金。王先生支付定金后,在某区又发现了一项目,此项目无论是价格还是小区环境,都优于原认购的项目,于是王先生向开发商提出退房,并要求退还定金。 律师评析:按照《中华人民共和国担保法》的规定,定金是一种债权担保方式,担保合同中债务的履行,如支付定金的一方不履行约定债务,无权要求返还定金,收受定金的一方不履行约定债务,应当双倍返还定金。另按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定,出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理。依据上述规定,购房者与开发商签订认购协议,开发商向购房者收取定金作为签订《商品房买卖合同》担保的,如因购房者原因致双方不能签订《商品房买卖合同》的,购房者无权要求返还定金,例如购房者要求退房等;如因开发商原因致双方不能签订《商品房买卖合同》的,开发商应双倍返还定金,例如开发商将房屋出售他人等。本案中,因王先生看中其它房屋而要求退房,致双方不能签订《商品房买卖合同》,王先生系过错方,所以王先生可以要求退房,但无权要求返还定金。 案例二 李小姐毕业留沪后,因父母都不在沪,早有心买房,但因工作时间短和房价太高,所以一直租房生活,后听朋友介绍一处经济适用住房项目,位置虽远了点,但价格很便宜。听了这样的消息,李小姐一阵心动,于是在第二天就赶到了售楼现场。售楼小姐介绍:房子还没有盖,二年后交房,现可以排号等候,但需交一万元定金。李小姐听说二年后才能交房,有点犹豫,但看交钱排号的人络绎不绝,加上价格实在诱人,李小姐也交了一万元定金。交钱后,开发商没让李小姐办理任何手续,仅出具了一张定金收据,并告诉李小姐回家等通知。李小姐等了一年,也未收到任何通知,打电话问了几次,销售人员称项目还未办完预售许可证,还不能签订合同。李小姐无奈之下,提出退还定金。 律师评析:按《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定,开发商进行房屋预售应当取得商品房预售许可证。依据上述规定,项目未取得商品房预售许可证,不得进行房屋预售,否则,预售行为无效,即双方签订的《商品房买卖合同》无效。本案中,因开发商在未取得房屋预售许可证前以收取定金的形式将房屋预售予李小姐,因房屋不具备预售条件,所以其预售行为应属无效的民事行为。依据合同法关于无效合同的相关规定,李小姐可要求开发商退还已收取的一万元定金,并可要求开发商支付收取定金期间的相应利息。致双方无法签订《商品房买卖合同》,开发商系过错方,按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定,开发商应当双倍返还定金。

很多“新手”觉得买房购房的流程极为繁琐,因此自己不愿意去清除了解,而是本着“走一步看一步”的心态去对待。这一现象在买房合同的签订上体现得极为明显。由于对各种内容和规范不熟悉,购房者在签订合同时被坑的几率逐渐增大。 很多人认为买房时与开发商签订合同只是一个形式,殊不知合同的签订在我们买房过程中的意义重大。买房合同是解决购房者与开发商日后分歧的最主要的根据和凭证。那么购房合同注意事项有哪些呢?下面我就对购房合同注意事项一一揭晓答案。

对于目前在房地产买卖合同交易过程当中开发商或中介公司要求买房人先交定金再签订正式商品房买卖合同的做法导致的众多买房人定金不能退回的问题,引起众多已购房者的愤怒,也引发了准备购房者的担心与疑虑。

在购房商品房时,会在签订《商品房买卖合同》之前先签订房屋认购书,这样才能确定双方买卖意向。然而对于第一次购房的人来说,对签订购房认购书的相关流程和手续大都不是很了解,往往会随意签订之后出现纠纷。下面一起来了解什么是购房认购书及购房认购书的签订注意事项。

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很多“新手”觉得买房购房的流程极为繁琐,因此自己不愿意去清除了解,而是本着“走一步看一步”的心态去对待。这一现象在买房合同的签订上体现得极为明显。由于对各种内容和规范不熟悉,购房者在签订合同时被坑的几率逐渐增大。 很多人认为买房时与开发商签订合同只是一个形式,殊不知合同的签订在我们买房过程中的意义重大。买房合同是解决购房者与开发商日后分歧的最主要的根据和凭证。那么购房合同注意事项有哪些呢?下面我就对购房合同注意事项一一揭晓答案。

那么对于购房定金问题,购房人是如何理解的,遇到购房定金问题又是如何做的,对购房定金问题法律又是如何规定的,购房定金什么情况下能退,什么情况下不能退,如果定金能退,那么用什么方式退?怎么样将不能退的定金退回?

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首先,购房前的准备,购房者首先应该慎重的选择一个物业的项目,就是你准备购买什么样的房子,首先应该考虑它本身所处的地理位置、户型以及它周边的环境,非常重要的一点应该对开发商的资信进行一个了解,就是说在购房前购房者应该对你选择的物业项目有一些最基本的了解。这些基本的了解中很重要的一点是对开发商的资信进行了解。

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律疏君从实践的角度,对定金的现实问题及法律问题做出了详细的解释,并指导购房者如何才能成功地退定金。

什么是购房认购书

其次,签订认购书和商品买卖合同,这里包括签订补充条款。购房者在签订认购书和商品买卖合同的时候,应该注意到查验五证(建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、国有土地使用证、商品房预售许可证)。交付定金,签订认定书,选择付款的方式,签订商品房买卖的合同,再交付购房款,办理销售或者叫预售登记,这是购房中的第二个阶段。

买房合同主要包括以下内容:

本文分五部分:

如果购房认购书发生在购房合同签定之前,只对即将签定的商品房销、预售合同基本内容的初步确认,内容一般为房屋坐落位置、单价和总价等。通过认购书的签署,购房者认可房屋位置及价格并承诺限定期限内购买,而开发商要保证为购房者保留指定房屋。

第三,交房和办理产权登记,就是开发商在办理完登记后,签收“两书”,接受物业,申领产权证。

1.甲方土地使用依据及商品房状况,包括位置、面积、现房、期房、内销房、外销房等;

一是定金能不能退;

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建议,购房者在签订认购书的时候,将这个条款改为买房应当在签订认购协议之日起多少日之内前来与卖房商谈正式合同,如因对合同条款的分歧导致合同未能签署,所收的定金应予退还。这样对购房者应该是比较有利的。

2.房价,包括税费、面积差异的处理、价格与费用调整的特殊约定等;

二是定金的法律规定;

购房认购书的签订注意事项

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3.付款约定,包括优惠条件、付款时间、付款额、违约责任等;

三是如何避免定金陷阱;

一、明确认购协议书的法律效力

认购书签订了之后在多少日之内和房地产开发商签订买卖合同,签订买卖合同就应该非常慎重的对待,因为买房人的权利和义务都体现在买卖里面。一旦将来和房地产商发生纠纷,购房合同是解决双方分歧的最主要的根据和凭证。所以,在签定合同之前,购房者需要仔细审查开发商的资格和“五证”,如果是现房,根据规定发展商已经不需要办理销售许可证了,而应当改为办理大产权证的审批手续,去产权登记部门进行登记。办理房屋产权证一定要看清发展商销售的房子是否包括你所要买的房子。 也就是说一个房屋完整的法律文件在购房的过程中应该查验五证,同时收房子的时候应该有两书。还有更重要的是产权证,拿到产权证,整个购房所有的法律文件就应该算齐备了。

4.交付约定,包括期限、逾期违约责任、设计变更的约定、房屋交接与违约方责任等;

四是如何才能成功地退定金;

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